2024년 대한민국 부동산 트렌드쇼에서 신현강 대표(부와 지식의 배움터 대표)의 강연 내용을 핵심 위주로 정리했다. 이번 강연에서는 현재 전세시장의 상황을 2009년에서 2013년 시기와 비교하며, 실수요자와 투자자들에게 향후 부동산 시장에서 반드시 주목해야 할 요인들과 이에 따른 투자 전략을 설명했다. 최근 서울을 중심으로 아파트 시장이 다시 활기를 띠고 있다. 냉정하고 차분하게 현 시장을 관찰하며, 다가올 전세난이 불러올 또 한 번의 변곡점을 준비하자는 내용의 강연이다.
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강연 내용을 정리하면서 추가로 필요한 참고 데이터는 “KB데이터허브“에서 가져왔다.
1. 현재 우리는 변곡점에 있는가?
변곡점이란 침체기에 있던 부동산 시장이 다시 상승기로 전환하는 시점을 말한다. 그렇다면 이 변곡점을 어떻게 알 수 있을까?? 강연에서는 이를 예상되는 공급 부족과 전세난으로 정의했다.
그렇다면 우리는 현재 이 변곡점에 있는 걸까? 강연에서는 “아직 변곡점에 도달하지 않았다”고 진단다. 하지만 그 변곡점은 머지않은 시점에 다가오고 있으며, 이 시점에서 살아남고 수익을 내기 위해서는 “지금은 몸을 가볍게 하고 근육을 키워야 할 때”라고 강조했다.
2. 현재시장 분위기
아파트 거래량은 2022년 말 저점을 지나 현재까지 지속적으로 증가하고 있습니다. 강연에서 제시된 슬라이드에서는 올 상반기 서울 아파트 거래량 증가와, 2020년 이후 연간 거래량 데이터를 통해 이 변화를 확인할 수 있었습니다.
KB데이터허브의 자료에 따르면, 2020년 이후 서울 주택(아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 다가구주택) 거래량은 지속적으로 감소하다가 2022년 말에 저점을 찍고 상승 추세로 전환되었습니다. 또한 5년 평균 거래량(하늘색 바탕 그래프)에 근접해가고 있다는 점에서, 시장이 회복되고 있음을 알 수 있다.
3. 변곡점의 판단
현재 시장이 다시 상승기로 전환되는 변곡점에 도달했는지 판단하기에는 아직 신중할 필요가 있다. 강연에서는 변곡점을 판단할 때 주목해야 할 두 가지 핵심 지표를 제시했다:
- 전세가율 추이
- 정부 정책의 전환
우선, 2008년 금융 위기 이후 주택 시장이 침체를 겪었고, 2009년부터 매매가격이 점진적으로 상승하기 시작했다. 그러나 강연자는 본격적인 상승기로 전환된 변곡점이 2009년이 아니라, 전세가율이 60%에 근접한 2013년 10월이라고 설명했다. 2024년 8월 기준 서울의 전세가율은 54%로, 아직 변곡점에 도달하지 않았으며, 앞으로 전세가율의 추이를 지속적으로 관찰해야 할 시점이라고 했다.
또한, 2009년에서 2010년 사이에는 정부의 금융 규제가 강화되면서 매매 증감률이 하락했다. 이 시기에는 평균 전세가율이 40%대에서 유지되었고, 이후 2013년 10월 전세가율이 60%에 도달했을 때 매매 증감률이 “+”로 전환되었다.
이는 2009년~2012년이 아니라 2013년 하반기가 실제 변곡점이었음을 의미한다. 아래는 KB부동산 자료를 바탕으로 서울의 2009년부터 현재까지의 전세가율과 매매 증감률 추이이다. 2024년 8월 현재 서울의 전세가율은 54%다.
두 번째로 중요한 변곡점 지표는 정부의 정책 전환이다. 현재 서울을 중심으로 아파트 시장이 상승세를 보이고 있으며, 이러한 변화가 수도권으로 확산될 가능성이 있다.
정부는 경기 활성화에 방점을 두지만, 부동산 시장의 과열을 원하지 않기 때문에 조만간 수도권 부동산 시장에 대한 핀셋 규제가 나올 수 있다. 따라서, 정부의 정책이 이러한 규제 강화에서 규제 완화 또는 부동산 활성화 대책으로 전환되는 시점이 변곡점이 될 가능성이 크다고 했다.
전세가율 추이와 정부 정책이 변곡점 판단의 변수라면 수도권 아파트의 입주 물량 부족은 상수로 보면된다. 입주 물량 부족은 단기에 해결될 문제기 아니기 때문이다.
4. 변곡점, 과거 시장 회고
과거 시장을 돌아보면, 2011년에서 2013년 사이 전세가율은 지속적으로 상승했다. 반면, 매매가 증감률은 전세가율과 동조 현상을 보이지 않았다.
주택 시장의 침체가 이어지자, 정부는 매매 활성화 대책을 연이어 내놓기 시작했다. 이로 인해 정부 정책과 전세가율의 지속적인 상승이 결합되면서 매매 수요를 촉발하게 되었다.
이 시기에 정부가 시행한 매매 시장 활성화 대책은 아래 슬라이드에 잘 정리되어 있습니다:
- 금융 규제 완화 (LTV, DTI 규제)
- 취득세, 양도세 감면 또는 면제 → 취득세 영구 인하 (2013.08.28)
- 청약제도 완화 및 전매 제한 완화
- 다주택자 관련 규제 완화 (임대사업자 제도 확대)
- 과거 상승장에서 걸림돌이 되었던 대부분의 규제가 이 시기에 완화됨
이러한 대책들이 시행되면서, 침체되었던 시장이 점차 회복되었고, 본격적인 상승 사이클로 전환되었습니다.
5. 앞으로 대응 방안
강연에서 제시된 슬라이드에 따르면, 현재 부동산 시장은 하락의 요소(대출 규제 강화)와 상승의 요소(전세가율 상승)가 충돌하고 있는 복잡한 상황이라고 설명되었어있다. 이 글을 작성하는 시점에서 강연에 참석한 지 열흘이 지났다.
최근 정부가 금융기관을 압박하면서, 주택담보대출의 만기와 한도를 축소하는 조치를 취하고 있다. 이는 주택 시장의 하락 요인인 대출 규제가 현실화되고 있는 모습이다.
다음은 관련 뉴스 기사에서 다뤄진 내용이다:
네이버 기사 검색
금감원장 ‘압박’ 하루 만에…은행들 대출 만기·한도 축소
압으로의 행동지침은 아래와 같다.
- 금융규제 강화를 조심하라 (이미 시작됨)
- 전세가율 상승추이를 확인하라
- 정부 정책의 전환 여부를 확인하라
이 세 가지 지침은 간단하고 명료하게 정리되었다. 스크랩한 네이버 기사들을 통해 이미 금융 규제 강화가 진행 중임을 알 수 있다. 또한, 서울을 중심으로 전세가율이 꾸준히 상승하고 있으며, 현재 서울의 전세가율은 54%에 근접했다.
2013년 대세 상승기 당시 전세가율은 60%였다.
전세가율이 이미 상승하는 상황에서, 이제 남은 것은 금융 규제와 정부 정책의 전환 여부를 주의 깊게 관찰하는 것이다..
마지막으로, 강연자는 지금은 무리한 투자보다 준비와 학습이 중요한 시기라고 강조했다.
시장의 흐름을 주의 깊게 살피며, 미래의 기회를 놓치지 않기 위해 철저한 준비가 필요하다는 조언을 덧붙였다.